ГлавнаяДеньгиИпотека: уроки и прогнозы

Ипотека: уроки и прогнозы

Стоит ли брать ипотеку? Банк России и девелоперы расходятся во мнениях.

Оптимистичные цифры ипотеки

Объем жилищного строительства в России в ноябре 2021 года составил 9,1 млн кв. м, сократившись на 3,4% к ноябрю 2020 года, следует из данных Росстата. За январь-ноябрь 2021 года построено 81,7 млн кв. м жилья, что на 25,4% больше, чем за аналогичный период 2020 года.

При этом объем индивидуального жилого строительства (ИЖС) составил 46 млн кв. м (56,3% от всего введенного жилья).

На 1 ноября 2021 года объем портфеля многоквартирного жилья в стадии строительства в России составил 98,5 млн. кв. м. С начала года запущенно 35,5 млн. кв. м жилья (+67% к аналогичному периоду 2020 г.).

В 2021 году ни одна крупная отрасль российской экономики в России не демонстрировала таких темпов роста (причём не по выручке, а в физическом объёме). Любопытно, что региональным лидером оказался Краснодарский край, который по объёму новых проектов в 2021-м край обогнал даже Московскую область и Петербург.

Квартир становится больше, но их площадь сокращается, говорят аналитики рынка. По данным Colliers, средняя площадь квартир, выставленных на продажу в новостройках Москвы (без учета элитного сегмента), за год уменьшилась на 10 кв. м (на 14,7%) и составила 58 кв. м.

При этом средняя стоимость квадратного метра выросла на 21% и достигла 363 тыс. руб., а средний бюджет предложения увеличился на 5%, до 21 млн руб.

Совокупный ФОТ (фонд оплаты труда) россиян за весь 2021 год составит 29,3 трлн. рублей. Согласно оценка Сбериндекса по итогам 2021 года можно ожидать очередного – и не последнего – рекорда выдач ипотеки. За год выдачи составят около 5,5 трлн рублей. Т.е. россияне возьмут ипотеки примерно на 20% от всей суммы своих годовых зарплат.

Центральный банк предупреждает…

Хотя в дальнейшем интерес заемщиков к ипотечным кредитам будет сдерживаться из-за возросших процентных ставок и завершения льготных программ кредитования, высокая потребность людей в улучшении жилищных условий и стремление переехать в наиболее привлекательные российские агломерации поддержат спрос на жилую недвижимость и, отчасти, компенсирует повышение стоимости кредита, прогнозируют аналитики АКРА. В 2022 году рост ипотечного кредитования может превысить 20%.

«У нас произошел серьезный рост цен на недвижимость. И мы сейчас прошли этот пик цен на недвижимость. Я думаю, что они не будут расти такими темпами», — заявила в интервью каналу «Россия-24»глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина. По словам председателя ЦБ РФ,  «спешить брать сейчас ипотечный кредит, наверное, не стоит, надо смотреть, какие индивидуальные условия у каждой семьи».

«Мы видим, что предложение жилья сейчас растет. Рост цен на жилье, который произошел, он очень большой. И как минимум рост цен на жилье должен серьезно замедлиться», — подчеркнула Эльвира Набиуллина, отвечая на вопрос, может ли снизиться цена квадратного метра.

По данным ЦБ, с начала карантинного кризиса цена квадратного метра жилья в России выросла на 39% — это больше, чем за предыдущие семь лет – в период с 2013 по 2020 год жилье подорожало всего на 33%.

29 ноября ЦБ выпустил аналитическую записку, в которой выразил опасения по поводу темпов роста жилищного кредитования. По оценке регулятора, сделаной в конце первого полугодия 2021 года прогноз по спросу на жилищные кредиты сейчас требует корректировки в сторону понижения. Актуальный ипотечный спрос может быть исчерпан к 2025 году, а в 2026–2030 годах он будет пополняться крайне медленно, прогнозируют в ЦБ.

Отложенный спрос как драйвер рынка ипотеки

Кому верить? Аналитикам рынка, рассчитывающим на рост ипотечного кредитования или Центральному банку, прогнозирующему охлаждение этого рынка?

Мотивы финансового регулятора, предлагающего не торопиться с покупкой квартиры, понятны – там обеспокоены рисками дефолта ипотечных заемщиков через несколько лет. Если цены на жильё действительно находятся на пике, они в любой момент могут пойти вниз. И получится, что за квартиру стоимостью «сегодня» 4 млн. рублей, покупателю все равно придется отдавать банку 6 или даже 7 миллионов. И если сегодня люди без подтверждённых доходов наберут ипотек, то лет через 5-10 могут потерять эти квартиры из-за неоплаты и окажутся на улице, а их квартиры – на рынке, обваливая цены на недвижимость добросовестных заемщиков.

novostroika ipoteka

Но застройщики с позицией ЦБ не согласны. И свое несогласие подтверждают делом, то есть деньгами. Например, в Санкт-Петербурге в течение 2021 года земля для жилищного строительства подорожала на 73%, сообщает Rusland SP. В случае, когда у проекта есть разрешение на строительство, а градостроительная комиссия пройдена, то цена участка возрастает ещё на 20-30%.

Такие цифры —  свидетельство уверенности девелоперов в продолжении жилищного бума. Но на чём основана такая уверенность? Если говорить о Петербурге, то льготная ипотека здесь фактически отменена.  Реальные доходы населения почти не растут.

Потенциал роста ипотеки еще не исчерпан, сказали бы экономисты. Дело в том, что «взрыв» льготной ипотеки в 2020-21 годах стал производной от огромного запроса на улучшение жилищных условий, накопленного в российском обществе. Стоило немного удешевить ипотеку, а также ввести материнский капитал на первого ребёнка (480 тыс. руб.), а не на второго, как было ранее, как этот «взрыв» состоялся. Об этом отложенном запросе экономисты Алла Гузанова и Инна Шнейдерман из Института социально экономических проблем народонаселения РАН предупреждали еще в 2018 году

Исследование было опубликовано в журнале «Уровень жизни населения регионов России», №1, 2018. «Удельный вес благоустроенного жилищного фонда (оборудованного одновременно водопроводом, водоотведением (канализацией), отоплением, горячим водоснабжением, газом или напольными электроплитами) составляет сегодня всего 66%. Значительная часть российских семей проживает в неблагоустроенных жилищах… Что же касается городов, в них только 78% благоустроенной жилой площади». В последние 10 лет перемен в лучшую сторону год от года практически не наблюдается… Еще в 2016 г. имели намерения улучшить свои жилищные условия 22% домохозяйств с детьми, 33,2% многодетных и 37,7% молодых семей».

Квартир в России больше, чем домохозяйств, говорится в аналитических отчетах Сбербанка. Но это, в большинстве, «плохие» квартиры.  При этом, в отличие от многих развитых стран, в России большинство квартир приватизировано — и даже самые бедные семьи имеют в собственности жильё.

 Это означает, что у подавляющего числа россиян теоретически есть первоначальный платёж за ипотеку – от продажи своего старого жилья. Также у значительной части есть материнский капитал для первоначального взноса. Во многих развитых странах у ипотечных заемщиков нет такого преимущества.

Выводы о текущей ситуации на рынке ипотеки

Какой урок мы должны извлечь из этой истории? Проблемы на российском рынке ипотеки начнутся не раньше, чем будет «исчерпан» рынок «вторичного жилья». Как только цены на нем начнут падать – девелоперам будет иметь смысл встревожиться.

Ещё об ипотечной ситуации в России читайте тут.

x

Check Also

besprocentny kredit

Беспроцентный кредит

Часто кредиты используют для совершения покупки, для которой отсутствуют личные сбережения. В дальнейшем полученный займ придется вернуть, причем с процентами за использование. Сейчас среди большого числа кредитных предложений находятся варианты с полным отсутствием дополнительных выплат из-за процентов. Выгода беспроцентного кредита ...